Grundstücks- und Immobilienbewertung
Die Grundstücks- und Immobilienbewertung vom Gutachter ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung. Durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis wird dabei der Immobilienwert ermittelt.
Im Rahmen einer Grundstücks- und Immobilienbewertung wird ein Verkehrswert (Marktwert) ermittelt. Die Wertermittlung für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Immobilien mit grundstücksgleichem Recht erfolgt zu einem bestimmten Stichtag und wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.
Damit bekommen Verkäufer und Käufer, aber auch Erblasser und Erben, Geschiedene eine realistische Grundstücks- und Immobilienbewertung.
Dabei wird immer im Gutachten ausgewiesen was das Haus oder die Wohnung tatsächlich wert sind.
Immer durch zertifizierte und unabhängige Sachverständige Gutachter!
Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie genau ermitteln. Dabei kommt es auf individuelle Faktoren wie Lage, Umgebung, Bausubstanz, Instandsetzungs- und Modernisierungs-Zustand und die Ausstattung des Objekts an. Ob Verkauf, Scheidung oder Erbfall – immer stellt sich hier die eine Frage:
Wie können die Immobilien bewertet werden?
Bei der Grundstücks- und Immobilienbewertung gibt es Unterschiede.
Gebrauchte Immobilien oder Grundstücke werden nach dem Marktwert (Verkehrswert) bestimmt.
Der Marktwert (Verkehrswert) entspricht dem Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert muss also bezogen auf den im Gutachten angegebenen Stichtag die Marktverhältnisse wiedergeben.
Der Gesetzgeber hat für seine Ermittlung drei Verfahren festgelegt, die bei der Berechnung herangezogen werden.
Wer den angemessenen Wert seiner Immobilie wissen will, sollte den Preis allerdings nicht selbst ermitteln.
Die Immobilien Wertermittlung sollten immer unabhängigen und qualifizierten Immobilien Gutachtern überlassen wenden.
Es gibt drei Verfahren zur Immobilien Wertermittlung
Wer den Preis seiner Immobilie zu hoch ansetzt, hat als Verkäufer schlechte Karten. Der Verkauf zieht sich hin. Am Ende müssen Verkäufer das Objekt meist unter Wert verkaufen.
Aber auch bei Erben oder Schenkungen kann es Probleme geben. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Immobilien Wertgutachten wehren.
Finanzamt und Gutachter greifen dabei auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück. Es gibt folgende Verfahren:
- das Vergleichswertverfahren.
- das Ertragswertverfahren.
- das Sachwertverfahren.
Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie. Zunächst muss geklärt werden welche Art von Immobilie vorliegt. Erst danach kann mit der Berechnung begonnen werden.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern.
Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Bei Bauland wird auf die Bodenrichtwert-Karte zurückgegriffen.
Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region, mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen.
Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie.
Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur.
Informationen Umfeld der Immobilie wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung werden ebenfalls berücksichtigt.
Wurden bei einem älteren Objekt kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, schlägt sich das negativ auf den Wert nieder.
Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Wertminderungen angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird.
Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Kamin, Instandsetzung- und Modernisierung Maßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche.
Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung.
Das Vergleichswertverfahren kann jedoch nicht angewendet werden, wenn Vergleichsobjekte fehlen.
Auch unterliegt der Verkehrswert Marktschwankungen, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet.
Wenn vergleichbare Objekte fehlen muss die Bewertung nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.
Zwei Komponenten, der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen sind bei der Bewertung maßgebend. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahres Nettokaltmiete ein.
Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten vermindert wird.
Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt. Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren.
Der Bodenwert wird nach der Bodenrichtwert-Karte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.
3. Sachwertverfahren
Soweit es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren.
Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt.
Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.
Bei selbst genutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert.
Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist.
Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilen die Experten also beim Sachwertverfahren.
BSV Rüdiger Meixner – Das Immobiliengutachter und Bausachverständigen Büro aus Schenklengsfeld
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