Wert einer Immobilie. Ordner beschriftet mit den Wörtern Sachve - Immobiliengutachter BSV Meixner

Wertermittlung bei Immobilien

Ausgangspunkt für die Wertermittlungsverfahren für Immobilien ist die Legaldefinition des § 194 BauGB, wonach der Verkehrswert (oder Marktwert) durch den Preis bestimmt wird, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Hierzu schreibt die ImmoWertV bestimmte Wertarten und -verfahren (Vergleichswertverfahren gemäß § 15 ImmoWertV, Bodenwert/Sachwert/Sachwertverfahren § 16 ImmoWertV und Ertragswert/Ertragswertverfahren gemäß § 17 ImmoWertV) vor und sorgt hierdurch für einheitliche Berechnungsmethoden. Zu bewerten sind die Grundstücke (excl. Erbbaurechte) mit Gebäuden einschließlich Zubehör und wesentliche Bestandteile.

Die Wertermittlungsrichtlinien bieten eine Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten durch die Gutachterausschüsse. Diese sind auch für die Ermittlung der Bodenrichtwerte zuständig.

Grundstücksbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Anlässe für eine Wertermittlung der Immobilie:

Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns)
Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
Wertermittlung der Zwangsversteigerung (Deutschland)
Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
- IAS 40: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
- Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff. BewG)
- Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff. BewG)
Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes

Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Die gesetzlichen Vorschriften und Regelwerke für die Immobilienbewertung sehen drei „normierte“ Wertermittlungsverfahren vor:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren

Für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es noch weitere, geeignete und sinnvolle Bewertungsverfahren.

In der Bundesrepublik Deutschland stützt man sich aber nahezu ausschließlich auf die oben genannten Verfahren.

Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Die Wertermittlungsverfahren für Immobilien unterscheiden sich im Wesentlichen nach der Nutzung der Immobilie:

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn es um die Wertermittlung von selbst genutzten Immobilien geht. Hier stehen die Kosten, die zur Herstellung der Immobilie aufgewendet werden müssen im Vordergrund. Das trifft insbesondere auf Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser zu, die von Ihren Eigentümern ganz oder zum Teil selbst bewohnt werden.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren kommt regelmäßig zur Anwendung, wenn nicht die Herstellungskosten im Fokus des Interesses liegen, sondern die Rendite (Erträge). Diese müssen dabei bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung über die Nutzungsdauer der Immobilie zu erzielen sein. Das betrifft in der Hauptsache Mehrfamilienhäuser und ganz oder teilweise gewerblich genutzte Immobilien.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren kann bei Immobilien zur Anwendung kommen, für die es eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Immobilientypen gibt. Oder für die eine ausreichende Anzahl an Vergleichsfaktoren (von den jeweiligen Gutachterausschüssen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht) zur Verfügung stehen. Dies sind vor allen Dingen baugleiche Eigentumswohnungen, Garagen, Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, sowie Siedlungshäuser.

Für die von uns erstellten Wertgutachten, werden regelmäßig zwei Bewertungsverfahren herangezogen. Dabei wird der Verkehrswert aus einem oder mehreren Verfahren abgeleitet. Das zweite angewandte Verfahren dient dabei zur Stützung und Plausibilitätsprüfung der Ergebnisse.